Давайте вспомним, как и когда ее запускали. Это была весна 2020 г., самый разгар пандемии. Позиционировалось, что такая программа с субсидированием ставки поддержит застройщиков в тяжелые «ковидные» времена. Народ позитивно воспринял новость и понес деньги в строящиеся проекты.
Рынок поддержан как, впрочем, и цели нацпроекта в части объёмов строительства и выдач ипотеки. Все хлопают в ладоши, а тем временем застройщики упаковывают 80% квартир в льготную ипотеку. Продажи бегут как Хусейн Болт, такими же темпами капают деньги на счета девелоперов. Но сегодня ставка уже не 5,5% как в апреле 2020-го, она в почти три раза больше – 16%. А рыночная ставка на жилищные кредиты достигла 17% годовых.
В этой ситуации разница между льготной и рыночной ставкой слишком велика. Ипотечный продукт все еще остается выгодным для отчетности по нацпроектам, а также для девелоперов, но не маржинальным для банков, которые продают такие кредиты. Разница почти в два раза, недополученные доходы, которые им никак не возмещаются, колоссальные.
Сегодня на просторах интернета ходит список еще из нескольких банков, которые видя ситуацию, присоединились или присоединятся в будущем к решению ВТБ и Сбера, а также Газпромбанка, Росбанка, Альфы, субсидировать часть ставки за счет застройщиков, работающих с льготной ипотекой. На самом деле, судя по логике, решение запоздалое, банки должны были сделать еще раньше, осенью прошлого года, когда начали нести убытки.
Сегодня ЦБ наконец-то высказался о ситуации. Якобы льготная ипотека все еще остается прибыльной для кредитных организаций, упомянув Дом.РФ, который якобы должен оценивать проекты. Но да, так и было, когда рыночная ставка по ипотеке не превышала 10% годовых, сейчас разрыв слишком велик.
Что касается Дом.РФ, то он сейчас выглядит принцем на белом коне, а остальные банки – ростовщиками. Но давайте не забывать, что Банк Дом.РФ – это государственная структура, специализирующаяся на проектном финансировании застройщиков. Они не могут взять и предложить девелоперам свои условия, как другие банки. Их основной портфель состоит из проектов строительных компаний.
А что ипотека? То ее доля по сравнению с другими банками ничтожно мала. К тому же если посмотреть в отчетность, процент портфеля в активах банка составляет порядка 20%, из них на льготную ипотеку приходится не больше половины. В результате отказ от субсидирования будет практически незаметным для финансового результата банка в отличие от крупных игроков.
Какое решение? Нужно признать, что льготная ипотека изжила себя, Минфин это знает, но в год выборов вряд ли решится отменить продукт. Ну или Минфину нужно предусмотреть соответствующую компенсацию для банков-лидеров рынка. Посмотрите на ВТБ — там и так хватает проблем, а выдачи льготной ипотеки могут привести к упадку всей системы. Кто пострадает? Вкладчики, а также ситуация отразится на стоимости всех банковских услуг в сторону повышения. А ЦБ стоило бы придумать аргументы поубедительнее.